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入学优先保障房、租房可落户 租购同权离我们还有多远?

近期,深圳名校优先保障房的消息引发关注,保障房社区配建学校被认为是租购同权的有益尝试。与此同时,近年来,为完善租购并举住房制度,多地正积极探索租购在落户、子女教育等方面的租购同权。

保障性住房小区住户子女优先上名校?

2023年4月10日,深圳市光明区教育局发布的《光明区2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案(征求意见稿)》第三条提到,长圳保障房配套学校(暂定名)学位在保障光明区长圳保障性住房(凤凰英荟城、安居鸣鹿苑)小区住户子女需求外,剩余学位面向全区招生。

其中,凤凰英荟城项目位于光明区凤凰街道科裕路和光侨路交会处东北侧,该项目总房源9672套,有7056套面向公共租赁住房在册轮候人配租,包括两房户型4800套,三房户型2256套。同时,凤凰英荟城也是人才房,部分房源优先面向光明科学城科学家及光明区政府重点扶持的企事业单位配租。

按照深圳新闻网,已签订租赁合同的家庭将于2023年5月6日起,在凤凰英荟城物业管理处办理入住手续。

《南方周末》文章显示,长圳保障房配套学校是84班九年一贯制学校,由光明区政府与深圳中学合作办学,后者的教育实力位居广东省前列。这也意味着,两个保障性住房小区住户子女优先上名校?

该事件一度引发该校周围商品房业主的不满。

不过,该学校通过扩建的方式对学区分配进行了妥善调整。

按照光明区教育局于4月19日发布的《光明区2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案》,经过对征求意见稿的优化调整,长圳保障房配套学校(暂定名)改名为长圳保障性住房片区学校(暂定名),同时,该校拟扩大办学规模。

根据最新的学区划分方案,长圳保障性住房片区学校现状位于甲子塘社区,为84班九年一贯制学校,拟扩大办学规模,扩建为138班九年一贯制学校(小学84班,初中54班)。扩建部分位于塘尾社区,规划54班,计划2024年建成投入使用。扩建完成后,甲子塘校区为小学部,塘尾校区为初中部,其中:面向长圳保障性住房一期(凤凰英荟城)、二期(安居鸣鹿苑)招生小学48班、初中36班;面向甲子塘、塘尾、塘家三个社区(除凤凰英荟城、安居鸣鹿苑外)招生小学36班、初中18班。

另据报道,3月,深圳大鹏新区也将两个保障性住房项目设为一间学校的单享学区。

优先满足保障性住房小区住户子女入学的做法虽引发周围商品房业主的不满,但在一定程度上可以看到,深圳在“租购同权”方面正做有益尝试。

保障房社区配建学校是租购同权的有益尝试

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然提到,我国住房保障体系的概念以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。保障人群范围很广,各类保障性住房各有侧重。公租房主要解决城镇住房和收入双困家庭。保障性租赁住房重点解决人口净流入的重点城市,特别是城市的新市民和青年人的住房问题。共有产权住房是由城市政府因地制宜,主要是帮助有一定经济实力,买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。保障房社区配建学校是租购同权的有益探索。这一次热议的核心“名校”本身即是保障房社区配套建设的学校,就是满足该社区居住人口就学问题。在“租购同权”实现方面,附着于房子上的权利分配,以教育资源分配为首,各地方都进行过各种探索。

赵然提到,一直以来,在广深地区,“租购同权”相关政策都走在全国前列。早在2017年,广州市政府就发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,明确赋予符合条件的租房者子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。在去年深圳发行的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(试行)》明确,各区在项目认定时应统筹考虑学位配套问题。出租人在出租前书面告知承租人房屋的学位配套情况并作为住房租赁合同附件。

住房租赁企业也有相关探索。赵然提到,如招商伊敦旗下的一租赁式社区就可为租房人群提供附近学校的学位。随着各地租赁住房专项用地建设租赁式社区陆续入市,租赁式社区配建学校为本社区租住人口提供学位不仅是租购同权的有益探索,同时也为社区所在区域提供更多的学位,从一定程度上缓解附近购房人群的就学问题。

“租购同权”政策顶层设计不断完善

2016年以来,“租购并举”成为我国住房制度建设的重要方向,中央持续出台相关政策完善顶层设计。

2020年中央经济工作会议首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。

2021年,国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从顶层设计层面为住房租赁市场发展导向定调,以保租房为抓手,优化住房租赁市场供应结构,促进住房租赁市场发展。

2022年以来,中央多次在重要会议及纲领性文件中提及完善住房保障体系及培育发展租赁市场,坚持租购并举,多主体供给、多渠道保障,以人口净流入的大城市为重点,大力增加保租房供给。党的二十大报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,为租赁市场中长期发展定位指明了方向。2022年12月中央经济工作会议,也明确指出“解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设”。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出,在我国“租购并举”战略的不断深化的背景下,租购同权突破的重点是优化公共资源分配方式,尤其在落户及子女教育方面逐步减少租购差异化。

核心城市探索公共资源均衡化

中指研究院研究副总监徐跃进提到,近年来,为完善租购并举住房制度,多地积极探索租购在落户、子女教育等方面的租购同权,其中外来人口规模大、租房人口占比高的上海、北京等核心城市走在了全国前列。落户方面,上海、北京两地本地户籍人员均可在租房地落户,针对外地户籍人员,上海和北京均实行积分落户制度,其中上海积分与房产脱钩;北京租房可纳入落户积分,但在自有产权住房居住积分(每年1分)是在合法租赁住所居住积分(每年0.5分)的两倍。

子女义务教育方面,上海实行积分入学政策,积分标准与租购脱钩,非本地户籍子女入学需持居住证,且有一定社保或就业要求;北京租户群体在区域内稳定就业一定年限,且取得稳定住所证明,子女亦可在父母工作所在区就近入学,但就学资格排在本区户籍有房家庭之后。

58安居客研究院院长张波提到,近几年,上海在学区探索层面较多,一方面推进集团化办学的方式,建立了很多优质学校的分院,并把部分学校统筹起来,让更多学生可以就近在优质学校上学,分散了学区资源的压力。另一方面也在进公民办的统筹摇号等方式弱化学区门槛,建立起类似多校划片的资源均衡化方式。

张波指出,上海通过租房可以有效解决子女的入学问题,但租房在优质学区层面的推进还存在较大的难度。总体来看,推进教育资源的租购同权是大势所趋,但需分步骤分阶段推进,教育资源的公平化将更有利入学问题不断得到更优解,让新市民更好享受到平等的公共资源。

“公共住房主导是不可阻挡的新格局”

在业内看来,“租购同权”的推进仍需不断发展。

徐跃进指出,租购同权的推进仍有难度,在我国,义务教育等公共服务一般与户籍挂钩,而户籍往往与房产关联。要想推进租购同权,就需要让落户与购房脱钩,而这一步的实现是有难度的。目前有部分城市出台了允许租房落户的相关政策,但普遍设立了学历或社保等限制条件。此外,在公共服务资源供给相对不足的情况下,购房成为享受公共服务的一种筛选机制,购房者通过支付房价,变相地支付了地价,支持城市发展建设,购房者相应地享受到相对优质的公共服务,这是土地财政机制下的一套运转逻辑。目前,我国公共资源尤其像优质教育资源的供给仍不均衡,如果实现租购同权,则可能导致优质公共资源供不应求的情况,进而可能产生寻租等新的不公平问题。所以,租购同权的推进必然要伴随着公共服务资源供给端的持续发展,而这需要一个过程。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到,人口红利式微以后,“抢人才”很快就过渡到了“抢人口”,各地政府开始抢着给租房的人群提供市民化的公共服务,而“房价只涨不跌”的预期打破,更强化了这种趋势。以深圳为例,深圳住房供应体系的大调整,即公共住房开始主导,这是不可阻挡的新格局和新趋势。公共住房主导,纠偏过去过度市场化,回归到租购并举、重视保障的新导向,已经成为事实。

黄卉认为,从未来的发展来看,建议一是无论是否采用积分落户政策,建议减少租购差距,逐步减弱与购房的挂钩。二是优化教育资源的分配方式,加大对实际居住或缴纳社保时长等的衡量。三是加快完善租赁税收优惠体系,降低租房家庭备案难度,让租房家庭也能更便利享受到城市的基本公共服务。

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