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首家100%派息的地产公司出现了|直击业绩会

地产衍生行业中,还有没有除物管企业之外的“现金奶牛”?

答案是有的。

3月20日,“代建第一股”绿城管理召开线上业绩会,执行董事兼CEO李军在会上直言今年将实施比较激进的派息政策,在每股派息0.3元的基础上,再特别派息0.08元,“这两项加起来以后是每股0.38元,实际上就实现了100%的派息比例”。

这也是今年首家宣布100%派息的上市公司。


推动其大手笔“撒钱”的一个原因是,今年是绿城管理上市的第三周年,在这个重要节点,管理层想要通过实际行动释放更多积极的信号。

2020年7月上市至今,绿城管理遇见了房地产行业百年未有之大变革,在开发商频陷流动性危机、地方城投平台下场兜底拿地的大环境下,其也迎来了属于代建的“红利期”。

红利主要来源于三个方面,其一是保障类的代建业务需求爆发。例如浙江省规定,在新增的住房供应里,保障性住房的占比要达到30%以上,李军说这是一个长期性的利好,“绿城管理在这个领域已经做到了全国第一”;

其二是国/央企、城投公司拿地以后的代建需求。根据广发证券数据,2022年的集中供地中,央企及地方国企拿地比例已经从2021年的60.8%上升至80.9%,但一个特别的现象是,城投类平台开工率很低,2022年当年能够实现开工的占比只有8%,同时其后期也很难通过股权合作的方式进行开发,这些项目大概率会流入代建市场。换言之,城投公司的兜底拿地已经提前为代建企业锁定了业绩;

其三则是关于纾困类业务的代建需求。在保交楼政策推进下,由金融机构主导的、涉房不良资产的显性规模就超过了3万亿元,这部分业务未来也会迎来一个风口型的机会。

在这些利好因素的合力助推下,绿城管理于2022年实现了规模晋升。

截至2022年末,该公司拥有合约总建筑面积约1.01亿平方米,同比增长19.8%,其中67.4%为商业代建,32.6%为政府代建;在建面积约4720万平方米,较上一年增长7.1%,其中政府代建占52.1%,国有企业占比为19.6%;对应年度合同销售金额875亿元,同比增幅为3.8%。

公司同期新拓代建项目合约总建筑面积约2820万平方米,较2021年的2280万平方米增长23.9%,新拓代建项目代建费也同比增长21.1%至86.1亿元。若按客户属性分类,其来自国企及城投类客户的合约总建筑面积为1870万平方米,占新拓业务总量的66.2%;金融机构类业务为290万平方米,占新拓业务总量的10.3%。

可以看出,来自国有企业、城投类平台的委托业务正在快速上升,李军认为,这一变化是去年行业结构调整后市场主动和被动选择的结果,“绿城管理具备了对城投类业务批量导入的能力,包括前期的招投标以及执行、技术等方面,是行业内具有排他性的存在”。

他坦言,目前公司来自政府类代建业务的收入占比已经接近30%,完成了2021年提出的目标,这部分收入占比未来可能还会有微幅的增长,但不会有较大变动,“政府类代建业务是底仓,它适合穿越市场的牛熊周期,但比例不能太大,否则会对毛利率产生影响”。

2022年,绿城管理实现营收26.56亿元,同比增长18.4%;对应归母净利润同比增长31.7%至7.45亿元;毛利较上一年增长33.4%至13.89亿元;毛利率52.3%,同比提升了5.9个百分点。

根据业绩指引,未来绿城管理归母净利润的增幅还将保持在30%的水平,毛利率水平将在40%以上,净利润率水平为20%以上,派息比例稳定在80%左右。

从区域分布来看,该公司拥有整体可售货值约为6510亿元,其中环渤海、京津冀城市群占比21.3%,长三角占34.7%,珠三角占16%,成渝城市群占2.1%。李军对成渝城市群的货值占比表示遗憾,他直言在西南地区的项目数量还不够,未来会进一步加强开发,同时长三角区域的占比也会快速提升。

对于纾困类项目的推进,管理层表示不够理想,这部分业务虽然收益高,但难度也高,“绿城管理在这个过程中做了很多尝试,我们做得还不够好,所以未来会努力提升”。

李军指,在承接纾困类项目时,绿城管理有一个被动点,即公司的定位是轻资产公司,为了隔离一些投资类的风险,绝不加财务杠杆。

他称,纾困类企业最缺的是资金,这与公司的经营战略并不匹配,所以如今推行的商业模式是寻找外部金融机构或资源,给予出险企业或纾困项目流动性支持,重新激活销售,在这个过程中,绿城管理在项目建设、口碑、品牌等方面提供征信背书,给予各方信心,实现共赢,“如果这套体系能够做成,那这将是中国房地产开发新模式的一个重要节点,也是我们的创新方向”。

截至2022年末,绿城管理拥有银行存款及现金(不包括抵押银行存款)约19.33亿元,杠杆比率(计息债务除以同期末权益总额)为0.9%,当期经营性现金流为7.25亿元,同比增长28.1%。

按李军所言,随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多,中国代建行业渗透率将达30%以上,绿城管理的目标是要维持20%的市占率,公司2022年的市占率为25.5%。

他说,去年有接近60家房企进入代建领域,竞争非常白热化。对于应对挑战,绿城管理也在努力提高运营能效,引进行业人才,李军透露称日前前中原建业前CEO马晓腾已经加盟公司,“我们还会再引进更多行业人才,形成公司真正的支撑”。

记者 吴典

编辑 左宇


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