地产衍生行业中，还有没有除物管企业之外的“现金奶牛”？
答案是有的。
3月20日，“代建第一股”绿城管理召开线上业绩会，执行董事兼CEO李军在会上直言今年将实施比较激进的派息政策，在每股派息0.3元的基础上，再特别派息0.08元，“这两项加起来以后是每股0.38元，实际上就实现了100%的派息比例”。
这也是今年首家宣布100%派息的上市公司。
推动其大手笔“撒钱”的一个原因是，今年是绿城管理上市的第三周年，在这个重要节点，管理层想要通过实际行动释放更多积极的信号。
2020年7月上市至今，绿城管理遇见了房地产行业百年未有之大变革，在开发商频陷流动性危机、地方城投平台下场兜底拿地的大环境下，其也迎来了属于代建的“红利期”。
红利主要来源于三个方面，其一是保障类的代建业务需求爆发。例如浙江省规定，在新增的住房供应里，保障性住房的占比要达到30%以上，李军说这是一个长期性的利好，“绿城管理在这个领域已经做到了全国第一”；
其二是国/央企、城投公司拿地以后的代建需求。根据广发证券数据，2022年的集中供地中，央企及地方国企拿地比例已经从2021年的60.8%上升至80.9%，但一个特别的现象是，城投类平台开工率很低，2022年当年能够实现开工的占比只有8%，同时其后期也很难通过股权合作的方式进行开发，这些项目大概率会流入代建市场。换言之，城投公司的兜底拿地已经提前为代建企业锁定了业绩；
其三则是关于纾困类业务的代建需求。在保交楼政策推进下，由金融机构主导的、涉房不良资产的显性规模就超过了3万亿元，这部分业务未来也会迎来一个风口型的机会。
在这些利好因素的合力助推下，绿城管理于2022年实现了规模晋升。
截至2022年末，该公司拥有合约总建筑面积约1.01亿平方米，同比增长19.8%，其中67.4%为商业代建，32.6%为政府代建；在建面积约4720万平方米，较上一年增长7.1%，其中政府代建占52.1%，国有企业占比为19.6%；对应年度合同销售金额875亿元，同比增幅为3.8%。
公司同期新拓代建项目合约总建筑面积约2820万平方米，较2021年的2280万平方米增长23.9%，新拓代建项目代建费也同比增长21.1%至86.1亿元。若按客户属性分类，其来自国企及城投类客户的合约总建筑面积为1870万平方米，占新拓业务总量的66.2%；金融机构类业务为290万平方米，占新拓业务总量的10.3%。
可以看出，来自国有企业、城投类平台的委托业务正在快速上升，李军认为，这一变化是去年行业结构调整后市场主动和被动选择的结果，“绿城管理具备了对城投类业务批量导入的能力，包括前期的招投标以及执行、技术等方面，是行业内具有排他性的存在”。
他坦言，目前公司来自政府类代建业务的收入占比已经接近30%，完成了2021年提出的目标，这部分收入占比未来可能还会有微幅的增长，但不会有较大变动，“政府类代建业务是底仓，它适合穿越市场的牛熊周期，但比例不能太大，否则会对毛利率产生影响”。
2022年，绿城管理实现营收26.56亿元，同比增长18.4%；对应归母净利润同比增长31.7%至7.45亿元；毛利较上一年增长33.4%至13.89亿元；毛利率52.3%，同比提升了5.9个百分点。
根据业绩指引，未来绿城管理归母净利润的增幅还将保持在30%的水平，毛利率水平将在40%以上，净利润率水平为20%以上，派息比例稳定在80%左右。
从区域分布来看，该公司拥有整体可售货值约为6510亿元，其中环渤海、京津冀城市群占比21.3%，长三角占34.7%，珠三角占16%，成渝城市群占2.1%。李军对成渝城市群的货值占比表示遗憾，他直言在西南地区的项目数量还不够，未来会进一步加强开发，同时长三角区域的占比也会快速提升。
对于纾困类项目的推进，管理层表示不够理想，这部分业务虽然收益高，但难度也高，“绿城管理在这个过程中做了很多尝试，我们做得还不够好，所以未来会努力提升”。
李军指，在承接纾困类项目时，绿城管理有一个被动点，即公司的定位是轻资产公司，为了隔离一些投资类的风险，绝不加财务杠杆。
他称，纾困类企业最缺的是资金，这与公司的经营战略并不匹配，所以如今推行的商业模式是寻找外部金融机构或资源，给予出险企业或纾困项目流动性支持，重新激活销售，在这个过程中，绿城管理在项目建设、口碑、品牌等方面提供征信背书，给予各方信心，实现共赢，“如果这套体系能够做成，那这将是中国房地产开发新模式的一个重要节点，也是我们的创新方向”。
截至2022年末，绿城管理拥有银行存款及现金（不包括抵押银行存款）约19.33亿元，杠杆比率（计息债务除以同期末权益总额）为0.9%，当期经营性现金流为7.25亿元，同比增长28.1%。
按李军所言，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，中国代建行业渗透率将达30%以上，绿城管理的目标是要维持20%的市占率，公司2022年的市占率为25.5%。
他说，去年有接近60家房企进入代建领域，竞争非常白热化。对于应对挑战，绿城管理也在努力提高运营能效，引进行业人才，李军透露称日前前中原建业前CEO马晓腾已经加盟公司，“我们还会再引进更多行业人才，形成公司真正的支撑”。
记者 吴典
编辑 左宇
